賃貸管理についてのあれこれ

賃貸管理は基礎を知っておけば成功に近づきます。賃貸管理が初めてなら、簡単ではなくトラブルが頻発することに。下手をすれば経営するアパートやマンションに悪い噂が立ちかねません。賃貸管理の基礎を知れば上手に賃貸経営ができます。

賃貸管理会社は、複数のサービスを提供してくれます。第一は入居者管理で、賃料の集金代行や滞納への対応やクレーム処理、契約更新業務や賃料保証などです。本業があり賃貸経営をしていると時間も手間もかかりすぎます。

マンションでもアパートでも一棟経営しているなら、管理業務は激務です。賃貸管理会社に依頼すれば業務全般を任せられて負担が軽くなります。管理以外にも、清掃や巡回やゴミ出し、退去後のクリーニングといった業務、長期修繕計画や予算計画作成など簡単ではありませんがすべて代行してくれるのです。

賃貸管理会社に委託する場合、手数料が必要です。一般的には家賃×数％という計算式で算出します。家賃は10万円、手数料が3％設定なら月々の管理手数料は3,000円、15万円で手数料3％なら4,500円です。

管理手数料の相場は一般的に5％前後※を目安にするといいでしょう。ただ、手数料以外にも管理会社次第ではシステム料や更新事務手続料が必要なところも。清掃や点検は別途費用が必要という場合もあるため、慎重にチェックしなければなりません。管理手数料が多額なら利益も減ります。

※参照元：イエカレ（2021年5月調査時点）

賃貸経営を失敗する理由は多数あります。一般的に多いのは「立地」「設計」「管理」「資金計画」の問題です。立地に関し、戸建て中心でアパートを求めていないエリアもあります。逆にアパートが十分供給されているところは、競争が激しくて空き部屋が増えることにつながるのです。大学生をターゲットにしたら、急に大学が移転して需要が一気に減ったケースもあります。

設計に関しては建築コストをけちって魅力がない物件があげられるでしょう。逆に高級志向の人が少ないエリアで設備を豪華にしても需要は見込めません。

管理も注意が必要です。いい加減だと悪い噂が立ち、入居者が出ていく可能性が高まります。家賃対応も大きなトラブルにつながる問題です。問題を起こす住人がいても対応しなければ普通の入居者が出ていきます。。

最後の資金計画は、失敗すれば金銭的な負担がのしかかり、人生も大きく変わります。無理のない借り入れ金利、ローン返済や管理費、大規模修繕費や固定資産税まで、賃貸経営でかかる費用も踏まえて考えましょう。余裕を持った資金計画が失敗を回避できるのです。

賃貸経営は管理手数料以外に費用がかかります。マンションより規模が小さいアパートを例にしても安くありません。取得費用の目安は50万円～120万円、不動産取得税は固定資産税評価額×税率（3％）で、他にも印紙税や登記費用がかかります。

アパートローン手数料の目安は借入額の1～3％、保険料も忘れてはいけません。経営をスタートしても、毎月、光熱費や損害保険料、管理費用がかかります。修繕費は1～100万円程度ですし、リフォーム費も高額になると300万円、人集めを仲介会社に依頼していれば仲介手数料も必要です。

得られる利益も多いが、出ていく費用も多いことも考えて賃貸運営をするか慎重に検討しましょう。

参照元：イエウール（更新日：2021/05/26）

賃貸管理手数料は家賃収入の約5％が相場です。業務内容は家賃回収や契約更新、退去対応、建物維持管理など多岐にわたります。手数料に含まれない費用として原状回復や設備メンテナンス、建物管理費、入居者募集などがあり、安さだけで業者を選ぶと入居者の短期解約や空室増加でトータルコストが高くなる可能性があります。

賃貸管理のポイントは、入居者や入居希望者に適切なルールやマナーを設けること、保証人の保証範囲をきちんと定めることです。ただし、仮に家賃を滞納されてしまった場合でも、迷惑になるような督促は禁止されています。

空室リスク対策として家賃を大きく下げる、あるいは広告をたくさん出すことは、地域の競争が激しくなったり広告費が余分にかかりすぎたりするおそれがあります。

賃貸物件では、犯罪を未然に防ぐため、また資産価値の向上のために、防犯対策をしっかり講じることが重要です。現在賃貸物件を運用しているけれど、特定の防犯対策を行っていない場合は、できるだけ早く防犯対策を行いましょう。

こちらでは、賃貸物件で防犯対策を行うべき理由や、具体的な防犯対策について詳しく解説しています。

賃貸住宅を経営するにあたって、災害への備えは非常に大切です。何かが起こるかもしれないという危機意識を持ち、行動しなくてはなりません。もしものときに入居者や建物を守るためにも、できることから少しずつ始めていきましょう。

こちらでは、賃貸住宅で災害に備える方法や準備しておくべきものを具体的に紹介しています。

賃貸住宅を経営するにあたり、入居率は高ければ高いほど良いはずです。客付けを任せられる賃貸管理会社を見つけることで、入居率をアップできます。

こちらでは、客付けの意味と客付けに強い賃貸管理会社を選ぶポイント、そして自主管理で客付けをするメリットとデメリットを紹介します。

家賃保証会社は、連帯保証人がいない入居者の家賃滞納を防ぐために保証人の代わりをする会社です。種類は信販系で信用情報を基に厳しく審査するもの、LICC加盟会社で全国データベースを活用するもの、独立系で独自基準により審査が通りやすいものがあります。選ぶ際は審査の厳しさや保証料、入居者の状況に応じてより適切な保証会社を選ぶことが重要です。

家賃滞納が長期間続き、督促や連絡に応じない場合は強制退去が認められます。まず管理会社による督促や内容証明郵便での催告を行い、任意交渉で明け渡しを検討。その後も解決しない場合は支払督促・少額訴訟・明け渡し訴訟など法的手段を実施します。非常識な時間帯の連絡や連帯保証人以外への督促、張り紙などを行うのは違法です。

賃貸管理には、自主管理と委託管理の2種類があります。自主管理はオーナー自身が物件管理や入居者対応を行う方法で、コストは抑えられるものの手間や時間がかかります。一方、委託管理は管理会社に業務を任せる方法で、時間や手間は減るものの委託料が発生し、会社やプランにより費用や対応範囲が異なるため事前確認が重要です。

賃貸管理の仕事は、入居者募集、家賃の集金や督促、クレーム対応、建物や設備の修繕などです。特に入居者対応やトラブル処理は精神的負担も大きく、経験や知識が求められます。規模が大きい物件や多忙なオーナーの場合、個人での管理は困難なため、管理会社に委託すれば負担を大幅に軽減でき、業務が効率化し、安定した運営管理ができます。

賃貸管理における空室対策には、物件情報の周知やターゲットに合わせた部屋づくり、設備の更新、セキュリティ強化、共用部の管理などがあります。敷金・礼金の見直しやフリーレント導入で入居ハードルを下げることも有効です。空室リスクを軽減するには、行き届いた管理体制を構築し、入居者に選ばれる魅力ある物件を維持しましょう。

賃貸管理における家賃滞納は、家賃収入の減少や運営への支障などのリスクを伴います。予防策として、入居審査を丁寧に行い、連帯保証人や家賃保証会社を活用することが重要です。契約書に滞納時のルールや延滞損害金を明記し、支払方法は口座引き落としやカード払いを推奨しましょう。滞納が起きた際は、管理会社に相談することでスムーズに対処できます。

賃貸物件で入居者を増やすには、オーナー自身で募集する方法と管理会社に依頼する方法があります。オーナーの場合、入居者のニーズに合った設備や間取りの改善、周辺の家賃相場や住民層の調査が重要です。管理会社に依頼すれば、物件の強みを活かした募集やネット広告での集客ができるので、手間を省きつつ効率的に入居者を増やせます。

マンションの管理規約は、住人が快適に生活するためのルールで、区分所有法に基づき法的拘束力があります。共用部分の範囲や費用負担の割合、議決権の行使方法などを定め、変更には総会で議決権の4分の3以上の賛成が必要です。規約は住人全体の権利・義務を明確化し、適切な維持管理や意思決定を円滑に行うための重要な基準となります。

マンション管理組合の監事は、理事会の業務執行を監視する役割を持ち、決議権はありませんが不適切な場合は総会を単独で召集できます。主な仕事は業務監査と会計監査です。業務監査では清掃や修繕、事業計画の実行状況を確認し、会計監査では管理費や修繕積立金の収支や未納対応、預金残高の整合性をチェックします。

マンション管理会社を選ぶ際は、滞納者対応や修繕体制、管理費の適正、集客力、業務内容、物件管理件数、対応の早さなどを確認することが重要です。また、口コミやCMだけで判断せず、実際の業務内容や公式情報を基に比較しましょう。管理を委託してもすべて任せきりにせず、自分でも対応できる部分は把握することが大切です。

マンション管理会社を選ぶ際は、滞納者対応や集客力、物件管理件数、管理手数料の適正さ、対応の素早さなどを確認することが重要です。実際の業務内容や口コミなどもあわせてチェックし、比較しましょう。管理を委託してもすべて任せきりにせず、対応できる部分は自身で行うことも大切です。

賃貸管理を行う上で修繕は避けて通れない問題です。賃貸人は建物の維持に必要な修繕義務を負っており、外壁や共用部などを修繕しなければいけません。高額な出費になることもあるため、計画的に修繕を行う、トラブル発生時に速やかに連絡できる体制を整えておくことが大切です。